Der 8. Zivilsenat des Kammergerichts (KG) urteilte am 01.04.2021 (Az. 8 U 1099/20), dass bei einer staatlich angeordneten vollständigen Geschäftsschließung wegen Corona (hier: erster Lockdown) einen Anspruch des Mieters, im konkreten Fall des Betreibers einer Spielhalle, auf Reduzierung der Gewerbemiete um die Hälfte, aufgrund des Wegfalls der Geschäftsgrundlage, möglich ist. Ferner muss eine Existenzbedrohung des Mieters im Einzelfall nicht festgestellt werden.

Was dieses Urteil für Mieter und Vermieter bedeutet, erfahren Sie in diesem Artikel!

Sachverhalt 

Der Eigentümer einer als Spielhalle vermieteten Gewerbeobjektes verlangte im Weg einer Widerklage, die Zahlung der restlichen Gewerbemiete, für die Monate April und Mai 2020, vom Mieter. 

Das LG Berlin wies diese Widerklage mit Urteil vom 14.08.2020 (Az.: 34 O 107/20) ab und die eingelegte Berufung war nur zum Teil erfolgreich. 

Das KG urteilte, dass die Miete hier um 50% zu reduzieren sei. Dabei betonten die Richter, dass der Mietzahlungsanspruch für die Monate April und Mai 2020 nicht aufgrund des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.03.2020 zu verneinen ist, da dieses ohnehin nur bis zum 30.06.2020 geregelte Leistungsverweigerungsrecht nicht für Miet- und Pachtverträge gelte. 

Staatlich angeordnete Schließungen – Störung der Geschäftsgrundlage!

Die Mieter können sich wegen der Schließungsanordnung des Landes Berlin auf die Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB berufen und die Miete dementsprechend anpassen. 

Rechtstipp: Die Anpassung der Miete richtet sich nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB. Für den Fall der vollständigen Schließung des Geschäftsbetriebes ist die Miete um 50% zu reduzieren.

Das Auftreten einer Pandemie mit den entsprechenden weitreichenden staatlichen Eingriffen in das wirtschaftliche und soziale Leben, stellt eine schwerwiegende Änderung der für die Vertragslaufzeit vorgestellten Umstände dar und verwirklicht damit das tatsächliche Element der Störung der Geschäftsgrundlage. 

Kein „Gewerberisiko“ bei staatlichen Eingriffen

Ferner stellten die zuständigen Richter fest, dass es nicht um ein „normales“ Risiko der Gebrauchstauglichkeit oder Verwendung des Mietobjekts geht, sondern um weitgehende staatliche Eingriffe in das soziale und wirtschaftliche Leben aufgrund einer Pandemie, die als Systemkrise eine Störung der Geschäftsgrundlage sei. 

Rechtstipp: Das mit der Störung der Geschäftsgrundlage verbundene Risiko wird keiner Vertragspartei allein zugewiesen.

Existenzbedrohung wird vermutet

Eine Existenzbedrohung für den Mieter durch seine betriebswirtschaftlichen Daten müssen nicht positiv festgestellt werden, sondern werden vermutet, wenn eine angeordnete Schließung einen Monat oder länger andauert! Das ist für Gewerbemieter eine positive Nachricht. Zuvor urteilten Gerichte, dass kurzfristige Liquiditätsprobleme dafür nicht ausreichen würden, jedoch aber eine drohende Insolvenz. Soweit muss es, nach dem Urteil des Kammergerichts, nicht kommen! 

Fazit

Nach dem Urteil des KG ist festzuhalten, dass die Gewerbemieter, wenn sie aufgrund der staatlich angeordneten Schließung überhaupt nicht in der vertraglich vorgesehenen Weise das Gewerbe nutzen konnten, zu vermuten ist, dass die Vertragsparteien eine Mietabsenkung für den Zeitraum der Zwangsschließung vereinbart hätten. 

Die Nachteile einer staatlich angeordneten Betriebsschließung sind, nach der Ansicht des Kammergerichts, solidarisch von beiden Vertragsparteien zu tragen und die Miete daher bei vollständiger Betriebsuntersagung hälftig zu reduzieren.

Rechtstipp: Die co­ro­na­be­ding­te be­hörd­li­che An­ord­nung der Schlie­ßung oder er­heb­li­chen Be­schrän­kung (Ver­kaufs­flä­chen­be­gren­zung, Be­gren­zung der Kun­den­zahl) der Nut­zung eines Ein­zel­han­dels­ge­schäfts, be­grün­det einen Miet­man­gel, der zur Min­de­rung der Ge­wer­be­mie­te be­rech­tigt.

Wir raten Ihnen daher nicht zu zögern und prüfen zu lassen, ob Sie als Mieter/ Pächter ein Rückforderungsrecht für zu viel gezahlte Miete haben! 

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