Ein Makler hat keinen Anspruch auf Provision, wenn er einem Verbraucher bei Vertragsabschluss weder eine Widerrufsbelehrung noch das Musterwiderrufsformular ausgehändigt hat. Das Entschied der BGH in seinem Urteil vom 26.11.2020 (Az. I ZR 169/19).

Was das für Kunden bedeutet, erfahren Sie in diesem Artikel! 

Sachverhalt

Ein Makler verlangte von den Eigentümern eines Reihenhauses die Zahlung von Provision und den Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. 

Die späteren Käufer der Immobilie unterschrieben in ihrer Wohnung – im Beisein des Vermittlers – einen „Makler-Verkaufsauftrag“. Eine Klausel darin sah eine Pauschalentschädigung für ihn vor, sofern sich die Eigner anderweitig entscheiden.

In der gesondert unterzeichneten Widerrufsbelehrung wurde darauf hingewiesen, dass bei einem Widerruf das beigefügte Formular verwendet werden sollte. Ergänzt wurde dies durch folgende Erklärung des Auftraggebers: „Mir ist bekannt, dass ich bei vollständiger Vertragserfüllung durch Sie mein Widerrufsrecht verliere (§ 356 Abs.4 BGB) wenn Sie bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist die Dienstleistung vollständig erbracht haben.“ 

Ein Musterwiderrufsformular fehlte in den Unterlagen. Es kam schließlich zum Verkauf des Hauses und die Parteien erklärten, der Makler habe den Vertrag vermittelt. Drei Monate später erklärten die Eigentümer den Widerruf und zahlten keine Maklerprovision.

Der Immobilienhändler teilte mit, er habe den Maklervertrag und die Widerrufsbelehrung bei der Vertragsunterzeichnung mit seinem Handy fotografiert; eine Kopie davon habe er seinen Kunden in den Briefkasten geworfen – was diese bestritten. 

LG Münster wies Klage ab, Berufung vor dem OLG Hamm kein Erfolg!

Das LG Münster wies die Klage ab und auch die Berufung vor dem OLG Hamm hatte keinen Erfolg, da laut zuständigen Richtern, die Verkäufer den Maklervertrag fristgerecht widerrufen haben. 

Ihre Verpflichtung zur Zahlung der Courtage (§ 652 Abs.1 BGB) sowie vom Wertersatz (§ 357 Abs.8 BGB) wegen der Vermarktung des Objekts ist daher entfallen. 

Rechtstipp: Die Widerrufsfrist wird um ein Jahr verlängert, wenn die erforderliche Widerrufsbelehrung nicht ausgehändigt wurde!

Bloße Kenntnisnahme reicht nicht aus 

Der BGH urteilte, dass die bloße Kenntnisnahme der Widerrufsbelehrung nicht ausreichend ist. 

Rechtstipp: Der Beginn der Widerrufsfrist bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen erfordert zusätzlich, dass der Unternehmer dem Verbraucher die Informationen über ein Widerrufsrecht nach Art. 246a § 4 Abs.2 S.1 EGBGB auf Papier zur Verfügung stellt. 

Darüber hinaus muss der Käufer auch Verbraucher sein, da jemandem, der auf der gewerblichen Ebene ein Geschäft mit Immobilien betreibt, kein Widerrufsrecht zu steht. Außerdem muss es sich bei dem Vertrag um einen Fernabsatzvertrag handeln. Bei einem Fernabsatzvertrag muss der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers zustandegekommen sein.

Fazit

Die Informationen über das Widerrufsrecht sind dem Verbraucher also grundsätzlich in Papierform auszuhändigen. Nur wenn der Kunde zustimmt, könnte dies auch auf einem anderen dauerhaften Datenträger geschehen. 

Makler sollten also darauf achten, dass eine bloße Kenntnisnahme der Widerrufsbelehrung nicht genügt. 

In diesem Fall war es sogar so, dass das Musterwiderrufsformular dem Vertrag nicht beigefügt wurde. Demnach hätten die Verkäufer nicht die Möglichkeit gehabt, hiervon überhaupt Kenntnis zu nehmen. Das führte dazu, dass die Belehrung nicht ordnungsgemäß und der Lauf der Widerrufsfrist nicht in Gang gesetzt worden sei.

Wenn Sie eine Immobilie in den letzten zwölf Monaten und 14 Tagen erworben oder verkauft und hierfür eine Maklerprovision gezahlt haben, sollten Sie überprüfen lassen, ob überhaupt eine Widerrufsbelehrung ausgehändigt wurde und wenn ja, ob diese fehlerhaft ist! Hierbei können wir Ihnen helfen.

Sie haben Fragen zum Thema Maklerprovision und möchten von einem Immobilienkauf zurücktreten? Melden Sie sich bei uns! Unser Team steht Ihnen gerne schnell und unkompliziert zur Seite und berät Sie gern!

Wenn Sie sich für die neuen Regelungen im Maklerrecht ab dem 23.12.2020 interessieren, lesen Sie auch unseren Artikel zu diesem Thema. Mit Blick auf die Maklerkosten soll der Verkäufer, der oftmals als erster einen Makler einschaltet, durch die Neuregelung wieder auf die Preisgestaltung im Eigeninteresse achten. Diese Regelung soll auch als positiven Nebeneffekt eine Reduzierung der Maklerkosten haben.