Eigenbedarfskündigung – Rechtsmissbrauch und Vorhersehbarkeit

Hagen Zeitz, LL.M. | 26. Juli 2013

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Die Eigenbedarfskündigung stellt aus Mietersicht wahrscheinlich eine der größten Gefahren für das Fortbestehen des Mietverhältnisses dar. Sie kann unerwartet die Lebensplanung des Mieters und seiner Familie nachhaltig beeinflussen. Für den Vermieter ist die Eigenbedarfskündigung oft der einzige Weg sich vom Mieter und dem unbefristeten Mietverhältnis zu lösen. Insbesondere in Zeiten eines sogenannten „Vermietermarktes“ – also mehr Wohnungsnachfrage als Wohnungsangebot – reuen Vermieter vermeintlich ungünstige Mietvertragskonditionen in Bestandsmietverträgen und wünschen sich eine Beendigung des Vertrages.

Man stelle sich nur einen Vermieter vor, der selbst zur Miete wohnt und seine Eigentumswohnung vermietet hat. Wirft die Eigentumswohnung durch ihre Vermietung weniger ab, als die Miete des andernorts lebenden Vermieters beträgt, so wird der Eigentümervermieter wohl überlegen, ob der Einzug in seine – noch vermietete – Wohnung nicht kostengünstiger ist.

Auch die Gesellschafter von Gesellschaften bürgerlichen Rechts in Form einer Eigentümergesellschaft, kommen insbesondere in Großstädten und begehrten Lagen oft auf die Idee, Eigenbedarf für sich oder Familienangehörige anzumelden, um unliebsame Mietvertragsverpflichtungen zu einem Ende zu führen und schlußendlich eine Neuvermietung realisieren zu können. Zwar ist die Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs.2 Nr.2 BGB und eine entsprechende Räumpflicht des Mieters an Fristen gebunden, jedoch können auch die gesetzlich verankerten maximalen 9 Monate Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 BGB (Kündigungsfrist bei Mietverhältnis bis 5 Jahre = 3 Monate; über 5 Jahre = 6 Monate; über 8 Jahre = 9 Monate) wie im Fluge vergehen. Gerade Familien, welche nur ein begrenztes Budget zur Verfügung haben, kann das Aufspüren einer adäquaten neuen Behausung große Schwierigkeiten bereiten.

Da Mieter sich der vorbezeichneten Problematik mitunter bewusst sind, erkundigt sich so mancher Mietinteressent vor dem Vertragsabschluss nach den Möglichkeiten einer Eigenbedarfskündigung.

Erklärt der Vermieter, ein Eigenbedarf komme nicht in Betracht, so wird der Mieter diesen Äußerungen Glauben schenken und im Vertrauen auf ein langjähriges Mietverhältnis den Mietvertrag unterschreiben. Zu bedenken gilt es, dass der Mieter bei Kenntnis eines Eigenbedarfsgrundes in den nächsten Monaten oder Jahren wohl eine andere Wohnung gesucht hätte, um einen erneuten Umzug, Zeitverlust, Malerarbeiten, Maklerkosten und die weiteren denkbaren Aufwendungen nicht nochmals hinnehmen zu müssen.

Einen der vorbeschriebenen Situation ähnlichen Fall  hat den BGH jüngst zu einer Entscheidung (BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 233/12) veranlasst.

Hier kündigte die vermietende Großmutter nach 3 Jahren den Mietern das Mietverhältnis über ein Einfamilienhaus, damit der Enkel samt seiner Familie einziehen konnte. Die Mieter beriefen sich darauf, dass eine derartige Eigenbedarfskündigung rechtsmißbräuchlich sei. Ihr starkes Bemühen um den Verbleib im Haus hatte auch den Hintergrund, dass sie eine höhere Geldsumme in ihr Zuhause investiert hatten und man ihnen bei Vertragsschluss mündlich versichert hatte, keinen Eigenbedarf geltend zu machen.

Der BGH führt jedoch aus:

Entgegen der Auffassung der Beklagten (Mieter) steht der Kündigung nicht der Einwand des rechtsmissbräuchlichen Verhaltens der Klägerin (Vermieterin) gemäß § 242 BGB entgegen. Zwar ist die Kündigung hier schon etwa drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses erfolgt  -und dies, obgleich den Beklagten (Mietern) durch den Schwiegersohn der Klägerin vor Mietvertragsabschluss versichert worden war, ein Eigenbedarf für ein Familienmitglied komme nicht in Betracht; das einzige, was passieren könne, sei, dass das Haus verkauft werden könnte“.

Weiter heisst es in dem Urteil des Bundesgerichtshofes, dass „zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags für keinen der Beteiligten absehbar war, dass ein Eigenbedarf an dem Einfamilienhaus für den Enkel der Klägerin (Vermieterin) durch die Geburt seiner Tochter und die daraufhin geänderte Lebensplanung der Familie entstehen würde“.

Laut BGH sei der Eigenbedarf vielmehr aufgrund einer erst nach der Vermietung eingetretenen Änderung der persönlichen Verhältnisse des Enkels der Klägerin entstanden.

Die Erklärungen des Schwiegersohns anlässlich der Hausbesichtigung, dass ein Eigenbedarf nicht in Betracht kommen würde, sondern höchstens ein Hausverkauf erfolgen könnte, begründeten laut dem oberstem Zivilgericht keinen besonderen Vertrauenstatbestand, der die Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtsmissbräuchlich machte.

Fazit

Beabsichtigt der Mieter langfristig eine Wohnung anzumieten, so wird er sich in den Vertragsverhandlungen um einen schriftlichen Verzicht bezüglich der Eigenbedarfskündigung bemühen müssen oder gar einen befristeten Kündigungsausschluss mit dem Vermieter vereinbaren müssen.

 

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Hagen Zeitz, LL.M.

Rechtsanwalt Hagen Zeitz, LL.M. ist Ansprechpartner für die Bereiche Immobilienrecht, Zwangsvollstreckungsrecht, Gesellschaftsrecht und das allgemeine Zivilrecht. Zu seinen Tätigkeitsschwerpunkten gehört ferner die Beratung von spanischsprachigen Mandanten in Deutschland, sowie die Unterstützung von Mandanten im deutsch-spanischen Rechtsverkehr. Zu seinen Mandanten zählen nationale und internationale KMU´s, sowie Privatpersonen.

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