Eine Maklerprovision von 14.995,90 € kann scheitern, wenn der zugrunde liegende Maklervertrag nicht wirksam nachgewiesen ist. Das Landgericht München I hat mit Urteil vom 13.05.2026, Az. 3 O 13657/25, die Klage eines Maklers abgewiesen, der nach dem Verkauf einer Wohnung in Bayreuth seine Vergütung verlangte.
Im Mittelpunkt standen WhatsApp-Nachrichten, eine behauptete Vertretung durch den Bruder des Eigentümers und die Textformpflicht für Maklerverträge über Wohnungen. Das Gericht konnte sich weder von einer wirksamen Bevollmächtigung noch von einer ausreichenden Provisionsvereinbarung überzeugen.
Das Oberlandesgericht München wies die Berufung mit Beschluss vom 22.10.2026, Az. 8 U 1651/26, zurück. Damit ist die Entscheidung rechtskräftig und für Makler, Eigentümer, Käufer sowie Selbständige in der Immobilienvermittlung ein deutlicher Hinweis: Tätigwerden allein ersetzt keinen formwirksamen Vertrag.
Worum es bei der Maklerprovision ging
Der Kläger war Makler. Der Beklagte war Eigentümer einer Wohnung in Aalen und einer Wohnung in Bayreuth. Beide Wohnungen wurden verkauft. Für das Objekt in Aalen bezahlte der Eigentümer die Rechnung des Maklers. Die Rechnung für das Objekt in Bayreuth beglich er dagegen nicht.
Der Makler verlangte daraufhin gerichtlich die ausstehende Provision für den Wohnungsverkauf in Bayreuth. Nach seiner Darstellung hatte es ein persönliches Treffen in München gegeben. Dabei soll der Eigentümer erklärt haben, sein Bruder werde sich um den Verkauf der Wohnung kümmern und ihn vertreten.
Der Bruder war ebenfalls Immobilienmakler und mit dem Kläger freundschaftlich verbunden. Nach dem Vortrag des klagenden Maklers seien mit diesem Bruder die Einzelheiten des Vermittlungsvertrags abgestimmt worden, einschließlich der Entlohnung. Die für einen Maklervertrag notwendige Textform sah der Makler durch WhatsApp-Nachrichten als gewahrt an.
Der Eigentümer bestritt diese Darstellung. Er gab an, den Makler weder getroffen noch mit ihm telefoniert oder sonst Kontakt gehabt zu haben. Außerdem habe er seinem Bruder keine Vollmacht erteilt. Auch sei die Wohnung nach seiner Darstellung nicht durch den Kläger vermittelt worden.
Damit standen mehrere Punkte im Streit. Zum einen musste geklärt werden, ob überhaupt ein Maklervertrag zustande gekommen war. Zum anderen ging es um die Frage, ob der Bruder den Eigentümer wirksam vertreten konnte. Schließlich musste das Gericht prüfen, ob die vorgelegten WhatsApp-Nachrichten den gesetzlichen Anforderungen an die Textform genügten.
Textform beim Maklervertrag über Wohnungen
Für Maklerverträge über den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus gilt § 656a BGB. Danach bedarf ein solcher Maklervertrag der Textform. Diese Vorschrift ist für den Anspruch auf Maklerlohn besonders wichtig, weil ein Verstoß gegen die Form zur Nichtigkeit des Vertrags nach § 125 Satz 1 BGB führen kann.
Die Textform wird in § 126b BGB beschrieben. Erforderlich ist eine lesbare Erklärung, in der die erklärende Person genannt ist und die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Eine eigenhändige Unterschrift ist für die Textform nicht das zentrale Merkmal. Entscheidend ist vielmehr, dass der Inhalt der Erklärung nachvollziehbar dokumentiert wird.
Das Formerfordernis dient nach der vom Gericht herangezogenen Wertung der Dokumentation des Vertragsinhalts und der allgemeinen Streitvermeidung. Gerade bei Immobilienvermittlungen kann später umstritten sein, ob ein Vertrag geschlossen wurde, wer Vertragspartner sein sollte, welche Immobilie betroffen war und welche Provision vereinbart wurde.
Das Landgericht München I stellte deshalb nicht allein darauf ab, dass digital kommuniziert wurde. Maßgeblich war, ob sich aus der Kommunikation die wesentlichen Vertragsabreden ergaben. Bei einem Maklervertrag über eine Wohnung betrifft dies insbesondere die konkrete Immobilie, die geschuldete Maklerleistung und die Provisionspflicht einschließlich ihrer Höhe.
Die Frage, ob Nachrichten über Messengerdienste grundsätzlich der Textform genügen können, musste das Landgericht München I nicht abschließend entscheiden. In der Faktenbasis wird hierzu darauf hingewiesen, dass das Oberlandesgericht Zweibrücken dies in einem Urteil vom 26.09.2023, Az. 8 U 138/22, angenommen hatte. Das Landgericht München II hatte in einem Urteil vom 22.12.2023, Az. 5 O 3532/22, jedenfalls Zweifel für eine Kommunikation mittels Emojis geäußert. Für den Münchener Fall kam es darauf nicht entscheidend an, weil der konkrete Nachrichteninhalt nicht ausreichte.
Warum die WhatsApp-Nachrichten nicht ausreichten
Das Landgericht München I wies die Klage mit Urteil vom 13.05.2026, Az. 3 O 13657/25, ab. Bereits das Zustandekommen eines wirksamen Vertrags konnte der Makler nach Auffassung des Gerichts nicht nachweisen.
Ein zentraler Punkt war die behauptete Stellvertretung. Wer einen Vertrag nicht selbst abschließt, sondern durch eine andere Person schließen lässt, benötigt dafür eine Vertretungsmacht. Das Gericht konnte sich jedoch nicht davon überzeugen, dass der Eigentümer seinem Bruder eine Vollmacht erteilt hatte. Damit war nicht bewiesen, dass der Bruder verbindlich für den Eigentümer handeln durfte.
Die persönliche Nähe zwischen dem Makler und dem Bruder half dem Kläger nicht weiter. Auch der Umstand, dass der Bruder selbst Immobilienmakler war, ersetzte keinen Nachweis einer Vollmacht. Für einen Provisionsanspruch musste der Kläger belegen, dass die Erklärungen des Bruders dem Eigentümer zugerechnet werden konnten.
Unabhängig davon prüfte das Gericht die Textform. Nach den Feststellungen des Landgerichts ergab sich aus den WhatsApp-Nachrichten nicht, dass dem Kläger für die Vermittlung oder den Nachweis eines Kaufvertrags beziehungsweise eines Käufers bezüglich der streitgegenständlichen Immobilie eine Provision in Höhe von 14.995,90 € zustehen sollte.
Damit fehlte es nicht nur an einem Randdetail. Die Provisionsabrede gehört zum Kern eines Maklervertrags. Wenn sich aus dem dokumentierten Austausch nicht hinreichend erkennen lässt, für welche Leistung und in welcher Höhe eine Vergütung geschuldet sein soll, wird der Zweck der Textform verfehlt.
Das Gericht argumentierte daher, dass der Vertrag selbst bei wirksamer Stellvertretung formunwirksam gewesen wäre. Wegen der nicht eingehaltenen gesetzlichen Form wäre er nach § 125 BGB nichtig gewesen. Für den Makler bedeutete dies: Die behauptete Tätigkeit konnte den fehlenden formwirksamen Vertrag nicht ersetzen.
Keine Maklerprovision über andere Ansprüche
Der Makler stützte seine Forderung nicht nur auf einen Maklervertrag. Hilfsweise berief er sich auch auf außervertragliche Anspruchsgrundlagen, insbesondere auf das Bereicherungsrecht und auf die Geschäftsführung ohne Auftrag.
Auch damit hatte er keinen Erfolg. Zum Bereicherungsrecht führte das Landgericht aus, der Eigentümer habe durch die behauptete Tätigkeit des Klägers keine Leistung in Höhe von 14.995,90 € erlangt. Insbesondere sei nicht bewiesen worden, dass der Kaufpreis nur durch die Leistung des Klägers erzielt worden sei.
Darüber hinaus stellte das Gericht auf die Wertung des § 656a BGB ab. Die Textformpflicht soll gerade Streit über das Zustandekommen und den Inhalt eines Maklervertrags vermeiden. Würde ein Makler die vertraglich nicht durchsetzbare Provision über Bereicherungsrecht verlangen können, würde die gesetzliche Formvorgabe wirtschaftlich unterlaufen.
Das Gericht formulierte den Gedanken so, dass das Bereicherungsrecht nicht dazu dient, einen formunwirksamen Vertrag hinsichtlich seiner Rechtsfolgen zu heilen. Die gesetzliche Entscheidung für die Textform wäre weitgehend entwertet, wenn am Ende trotz Formmangels dieselbe Vergütung über einen anderen rechtlichen Weg verlangt werden könnte.
Dasselbe gilt nach der Entscheidung für Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag. Auch ein solcher Anspruch würde die gesetzgeberische Intention für den Formzwang unterlaufen, wenn damit der Maklerlohn trotz nichtigen Maklervertrags ersetzt werden könnte.
Einordnung der rechtskräftigen Entscheidung
Das Oberlandesgericht München wies die Berufung des Maklers mit Beschluss vom 22.10.2026, Az. 8 U 1651/26, zurück. Das Urteil des Landgerichts München I ist damit rechtskräftig.
Die Entscheidung verdeutlicht, dass die Textform im Wohnimmobilien-Maklerrecht nicht als bloße Formalie behandelt wird. Sie soll Klarheit schaffen, bevor der Streit entsteht. Der Vertragsinhalt muss so festgehalten sein, dass die wesentlichen Punkte später überprüfbar sind.
Für Makler ist die Entscheidung streng, aber nachvollziehbar. Wer eine Provision verlangt, trägt im Streitfall die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen seines Anspruchs. Dazu gehört der Abschluss eines wirksamen Maklervertrags. Wird der Vertrag angeblich durch einen Vertreter abgeschlossen, muss zusätzlich die Vertretungsmacht belegbar sein.
Für Eigentümer und Verbraucher zeigt die Entscheidung, dass nicht jede Kontaktaufnahme, jede informelle Nachricht und jede tatsächliche Mitwirkung automatisch eine Provisionspflicht auslöst. Entscheidend bleibt, ob ein wirksamer Maklervertrag in der gesetzlich verlangten Form nachgewiesen werden kann.
Gleichzeitig bedeutet die Entscheidung nicht, dass digitale Kommunikation stets ungeeignet wäre. Das Landgericht musste nicht entscheiden, ob Messenger-Nachrichten grundsätzlich die Textform wahren können. Im konkreten Fall fehlte es daran, dass die Nachrichten den erforderlichen Vertragsinhalt ausreichend erkennen ließen.
Folgen für die Praxis
Für kleine und mittlere Unternehmen, Solo-Selbständige in der Immobilienvermittlung und private Eigentümer ist die Entscheidung vor allem ein Dokumentationsthema. Wer bei einer Wohnimmobilie eine Maklerleistung beauftragt oder erbringt, sollte den Vertrag vor Beginn der Tätigkeit klar und dauerhaft festhalten.
Aus der Kommunikation sollte eindeutig hervorgehen, wer Vertragspartner ist, welche Immobilie betroffen ist, ob es um Nachweis oder Vermittlung eines Kaufvertrags geht und welche Provision geschuldet sein soll. Wird über eine dritte Person kommuniziert, sollte außerdem nachvollziehbar sein, ob diese Person im eigenen Namen oder als Vertreter eines anderen handelt.
Makler sollten sich nicht darauf verlassen, dass eine spätere Rechnung, ein allgemeiner Chatverlauf oder eine mündliche Absprache ausreichen. Gerade kurze Messenger-Nachrichten können im Streitfall zu wenig enthalten, wenn sie die Provisionspflicht nicht klar dokumentieren.
Eigentümer sollten prüfen, welche Erklärungen Familienangehörige, Geschäftspartner oder andere Personen in ihrem Umfeld gegenüber Maklern abgeben. Eine bloße Mitwirkung am Verkauf oder die Weiterleitung von Informationen kann später zu Streit führen, wenn unklar bleibt, ob eine Vertretung gewollt und erlaubt war.
Für Käufer kann die Entscheidung ebenfalls relevant sein, wenn sie mit Maklern über Wohnimmobilien kommunizieren. Auch hier ist der dokumentierte Vertragsinhalt entscheidend. Wer eine Provisionspflicht vermeiden oder klären möchte, sollte nicht bei unklaren Formulierungen stehen bleiben, sondern den Umfang einer Beauftragung in Textform präzisieren.
Bei bereits entstandenen Auseinandersetzungen kommt es auf den vollständigen Kommunikationsverlauf an. Einzelne Nachrichten können anders wirken als die Gesamtschau. Wichtig ist außerdem, ob Vollmachten, Rechnungen, Objektbezeichnungen und Provisionsabreden zusammenpassen oder Lücken bleiben.
Häufige Fragen
Reicht WhatsApp für einen Maklervertrag über eine Wohnung aus?
WhatsApp-Nachrichten können jedenfalls nicht allein deshalb genügen, weil sie digital gespeichert werden. Im entschiedenen Fall reichten die Nachrichten nicht aus, weil sich daraus keine hinreichende Provisionsvereinbarung für die konkrete Immobilie ergab.
Wann ist ein Maklervertrag nach § 656a BGB formunwirksam?
Ein Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform. Wird diese Form nicht eingehalten, ist der Vertrag nach § 125 Satz 1 BGB nichtig.
Muss ein Eigentümer zahlen, wenn der Makler tatsächlich tätig war?
Eine Tätigkeit allein reicht nach der Entscheidung nicht aus. Der Makler muss einen wirksamen Vertrag und die Voraussetzungen seines Provisionsanspruchs nachweisen können.
Kann ein Bruder oder ein anderer Angehöriger den Eigentümer vertreten?
Eine Vertretung ist nur wirksam, wenn eine entsprechende Vertretungsmacht besteht. Im Fall vor dem Landgericht München I konnte eine Vollmacht des Bruders nicht zur Überzeugung des Gerichts festgestellt werden.
Kann der Makler die Provision über Bereicherungsrecht oder Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen?
Im entschiedenen Fall verneinte das Gericht solche Ansprüche. Nach seiner Begründung dürfen diese Anspruchsgrundlagen nicht dazu führen, die gesetzliche Textformpflicht wirtschaftlich zu umgehen.
Fazit
Das Landgericht München I hat mit Urteil vom 13.05.2026, Az. 3 O 13657/25, einen Anspruch auf Maklerprovision abgewiesen, weil kein formwirksamer Maklervertrag nachgewiesen war. Weder die behauptete Vertretung durch den Bruder des Eigentümers noch die vorgelegten WhatsApp-Nachrichten überzeugten das Gericht.
Die Entscheidung zeigt, dass bei Maklerverträgen über Wohnungen die Textform ernst zu nehmen ist. Der wesentliche Vertragsinhalt muss lesbar, nachvollziehbar und dauerhaft dokumentiert sein. Fehlt es daran, kann der Vertrag nichtig sein.
Auch der Versuch, die Vergütung über Bereicherungsrecht oder Geschäftsführung ohne Auftrag zu erhalten, blieb erfolglos. Das Oberlandesgericht München hat die Berufung mit Beschluss vom 22.10.2026, Az. 8 U 1651/26, zurückgewiesen. Damit steht die Entscheidung rechtskräftig für eine klare Linie: Kein Maklerlohn ohne wirksamen, nachweisbaren Vertrag.
Prüfung Ihres Maklervertrags
Wenn Sie als Eigentümer, Käufer, Makler oder selbständiger Vermittler unsicher sind, ob ein Maklervertrag wirksam dokumentiert wurde, sollten Sie die vorhandenen Nachrichten, Rechnungen und Absprachen rechtlich prüfen lassen. LEGAL SMART unterstützt Sie dabei, die Vertragslage einzuschätzen, Risiken zu erkennen und die nächsten Schritte sorgfältig vorzubereiten.
Dieser Beitrag gibt den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.