Mieterhöhung – Vertretung durch Hausverwaltung

Hagen Zeitz, LL.M. | 5. Mai 2014

Mieterhöhung. Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB (also bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) führen immer wieder zu Streitigkeiten zwischen den beteiligten Mietern, Vermietern und auch Hausverwaltungen. Grundsätzlich besteht das Vertragsverhältnis – also der Mietvertrag – zwischen Mieter und Vermieter. Da sich Vermieter jedoch nur allzu oft einer Hausverwaltung bedienen, welche sich um alle oder viele der anfallenden Aufgaben im Rahmen der Bewirtschaftung und Verwaltung einer Immobilie kümmert, treten eben diese Hausverwaltungen als Vertreter des Vermieters auf. Dies kann zu Problemen und Missverständnissen führen, gerade auch bei Mieterhöhungen, die grundsätzlich vom Vertragspartner – also dem Vermieter – verlangt werden müssen. So geschehen in einem jüngst vom BGH entschiedenen Fall.  

Der Bundesgerichtshof hatte sich in der Revisionsinstanz mit einem Mieterhöhungsverlangen (Form und Begründung gemäß § 558a BGB) einer Berliner Hausverwaltung zu beschäftigen, welche Anlaß zu der Überlegung gab, ob der Wille der Hausverwaltung für den Vermieter zu handeln ausreichend deutlich gemacht wurde.

In dem Erhöhungsverlangen (dem eine Vollmacht der Vermieterin beigefügt war) hieß es wörtlich:

„Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen […]. Wir bitten deshalb um Zustimmung […]“.

Der von dem Erhöhungsverlangen betroffene Mieter meinte nun, es ergebe sich nicht klar genug, dass die Hausverwaltung für die Vermieterin die Mieterhöhung durchsetzen wolle und prozessierte bis zum Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 2. April 2014 – VIII ZR 282/13). Dieser erteilte der Auffassung des Mieters jedoch eine Absage.

Insbesondere war die Mieterhöhungserklärung  nicht wegen mangelnder Offenlegung der Stellvertretung der Vermieterin seitens der Hausverwaltung unwirksam. Aus dem Inhalt der oben zitierten Erklärung in Verbindung mit den weiteren Umständen ergebe sich nämlich laut BGH gemäß § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass die Erklärung im Namen der Vermieterin erfolgt sei und eben keine Eigenerklärung der Hausverwaltung gegeben sein.

Auch sei bei Mieterhöhungserklärungen durch eine Hausverwaltung im Rahmen eines Mietverhältnisses grundsätzlich davon auszugehen, dass die Mieterhöhungserklärung für den Vermieter erfolgt sein soll und gerade nicht für die Hausverwaltung. Dies müsse man wohl immer dann so sehen, wenn die Hausverwaltung mit ihrem Mieterhöhungsverlangen zum Ausdruck bringe, dass dem Vermieter das Recht gegenüber dem Mieter zustehe, die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete zu verlangen und die Hausverwaltung zweifelsfrei nicht die Vermieterin sei. Dies gelte insbesondere auch, da selbst bei einer Vermietung durch eine Hausverwaltung diese im Zweifel für den Eigentümer handele, so der BGH. Es mache zudem keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des vertretenen Vermieters erfolgte oder ob die Umstände ergeben würden, dass sie in dessen Namen erfolgt (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Es lag damit keine Erklärung der Hausverwaltung für sich selbst vor, sondern eine Erklärung der Hausverwaltung in Vertretung für den Vermieter – „.kann der Vermieter die Zustimmung verlangen“. Dies ergab sich im hiesigen Fall aus der Erklärung selbst und auch aus den Umständen (Vollmacht war beigefügt).

Mit dieser Entscheidung erteilt der Bundesgerichtshof anderen Rechtsauffassungen, welche verlangen, dass ein Mieterhöhungsverlangen, das durch einen Bevollmächtigten wie eine Hausverwaltung abgegeben werde, nur wirksam sei, wenn die Stellvertretung ganz klar offen gelegt und der Vermieter darin namentlich benannt werde.

Vielmehr geht der Bundesgerichtshof davon aus, dass  Erklärungen einer Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieter ist und die im Rahmen von Mietverhältnissen gegenüber dem Mieter abgegeben werden, regelmäßig  im Namen des Vermieters erfolgen.

 

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Hagen Zeitz, LL.M.

Rechtsanwalt Hagen Zeitz, LL.M. ist Ansprechpartner für die Bereiche Immobilienrecht, Zwangsvollstreckungsrecht, Gesellschaftsrecht und das allgemeine Zivilrecht. Zu seinen Tätigkeitsschwerpunkten gehört ferner die Beratung von spanischsprachigen Mandanten in Deutschland, sowie die Unterstützung von Mandanten im deutsch-spanischen Rechtsverkehr. Zu seinen Mandanten zählen nationale und internationale KMU´s, sowie Privatpersonen.

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